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    房地產押品估值風險及防控措施

    發布時間:2018-11-19 來源:貴州君安房地產土地資產評估有限公司【官網】
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    房地產押品估值風險在于估價機構是否按照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T 50291-2015)和《房地產抵押估價指導意見》(建住房〔2006〕8號)規定的估價作業程序。一般情況下,估值風險來源于以下三點:


    1.是否進行實地查勘,盡職調查

    實地查勘、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。也有少數估價機構違反職業道德,實行“走過場式”房產評估:不去現場查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實信息,比如:實際樓層與房產證所載不符,實際房產已滅失等。例如:以前我公司復估一個底商價格,估價對象是南開區萬德莊大街某住宅小區一樓的底商,房產證上明確載明樓層為一樓。經實地查勘,此估價對象樓下尚有一層,此估價對象需要從小區內部上坡后進入,和正常一樓的底商有不同的出入口。經實地查勘,可知估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠。

    查勘不充分也同樣會有風險。尤其是估價對象建筑物較多時,估價人員更應該盡職調查。例如:

    (1)某工業廠房有一層混合結構建筑物已滅失,并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結構建筑物。在進行抵押評估時,一層混合結構建筑物已滅失,因此此建筑物評估值為零;因為二層鋼結構建筑物不在房本記載,無法辦理他項登記,不在本次估價范圍內,因此也不能對其進行估價。

    (2)某銀行放貸抵押的房地產在進行查封時發現,房地產根本不存在。某住宅小區最高層數為六層,而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯誤明顯是委托方惡意造假,只要估價師進行查勘就不會存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價人員一定要遵守估價程序,親自到現場進行查勘,查勘不僅僅是拍照,不能由委托方代勞。

    實地查勘、核實抵押物的真實性是估價師必須親自做的核心工作之一。也有少數估價機構違反職業道德,實行“走過場式”房產評估:不去現場查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實信息,比如:實際樓層與房產證所載不符,實際房產已滅失等。例如:以前我公司復估一個底商價格,估價對象是南開區萬德莊大街某住宅小區一樓的底商,房產證上明確載明樓層為一樓。經實地查勘,此估價對象樓下尚有一層,此估價對象需要從小區內部上坡后進入,和正常一樓的底商有不同的出入口。經實地查勘,可知估價對象價值和正常臨街的一樓底商相差甚遠。

    查勘不充分也同樣會有風險。尤其是估價對象建筑物較多時,估價人員更應該盡職調查。例如:

    (1)某工業廠房有一層混合結構建筑物已滅失,并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結構建筑物。在進行抵押評估時,一層混合結構建筑物已滅失,因此此建筑物評估值為零;因為二層鋼結構建筑物不在房本記載,無法辦理他項登記,不在本次估價范圍內,因此也不能對其進行估價。

    (2)某銀行放貸抵押的房地產在進行查封時發現,房地產根本不存在。某住宅小區最高層數為六層,而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯誤明顯是委托方惡意造假,只要估價師進行查勘就不會存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價人員一定要遵守估價程序,親自到現場進行查勘,查勘不僅僅是拍照,不能由委托方代勞。

    2.核實權屬資料

    對于委托方提供的權屬資料等信息,估價機構有義務核實其真偽性。2016年12月1日實施的《中華人民共和國資產評估法》明確規定:“委托人提供的相應的、所需的材料,估價人員和估價機構有核查和驗證的義務,要對評估報告的真實性負責”。

    資產評估法的實施把資料真實性的責任全部拿到估價師和估價機構身上來,就算是委托人惡意造假,如果估價師和估價機構沒有盡到相應責任,出了問題也必須承擔責任,所以估價機構必須核實資料的真假虛實。

    例如,對于出租的商業房產,權利人提供的租賃合同,估價師一定要認真核實,看看合同條款是否符合實際情況,租金是否客觀合理。還有一些產權資料信息是否與實際查勘情況相符,若不符,需要估價人員與銀行相關人員進行溝通提醒,在房地產抵押評估報告中進行披露,給出風險提示。近期有一筆項目,估價對象位于河西區某獨棟辦公樓,合同租金12元/平方米·天,信貸人員也已經核實企業流水,確定該租賃合同和流水一致,覺得是真實的租賃情況。但是我公司估價師經過對該抵押物的坐落位置、業態、規模進行分析、對比,認為該租賃合同租金明顯偏高,并告之信貸人員我司認定合理的租金水平范圍。也就是說,有些手續合法合規,但不一定合理,這個合理,也需要估價師根據經驗結合數據庫作出判斷,切不可盲目采信。

    3.評估值過高

    有些估價機構唯利是圖,串通客戶或信貸經理,高估套現。當事人拿著這個價值虛高的評估報告去尋求貸款,就存在給行里造成貸款損失的案例。這種情況在規模小一點或者實力差一點的評估企業是可能存在的。一些估價機構沒有投入研發經費去購買數據、采集數據、挖掘并分析數據,就從互聯網平臺去查一些相近的房地產掛牌價,然后進行適當調整,出高值時就選擇掛牌價高的案例,造成與實際成交價格不符。

    房地產押品估值風險還要考慮房地產的變現能力。變現能力一般和市場狀況、房地產自身特點有關。如果市場正處于上升階段,價格上漲時期,則押品較容易變現;相反,如果價格在下滑,押品就不容易變現。房地產自身的特點主要包括:是否通用、是否有轉讓分割性、體量大小、區位狀況等,都會影響押品的變現能力。

    總之,除了尋找合作良好、風控體系健全的評估機構進行合作之外,還建議銀行從多方面控制估值風險,采取有效的防控措施,定期對押品做批量復估,確保抵押物真實存在、抵押價值變化情況可控,以減少信貸風險;將業務管控規則嵌入信息系統,加強系統制約,防范房地產抵押業務風險。

    名稱:貴州君安房地產土地資產評估有限公司【官網】 網址:www.no2xtreme.com     http://6902.wangid.com 咨詢電話:0851-85860232
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